Possuir em mãos as diretrizes para o ajuste do aluguel de imóveis pode ser crucial ao atualizar o montante do contrato, uma negociação realizada anualmente para acompanhar a variação de preços no país.
O recálculo do aluguel ocorre no aniversário do contrato. Em outras palavras, se o contrato foi firmado em outubro, o reajuste considerará o índice acumulado até outubro do ano seguinte.
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que estabelece os fundamentos para contratos de aluguel de imóveis urbanos, residenciais e comerciais, não especifica o índice de inflação a ser utilizado no momento do ajuste. Essa determinação deve ser acordada entre o proprietário ou imobiliária e o inquilino para ter validade e evitar complicações durante a negociação, devendo ser claramente estipulada no contrato de locação.
IGP-M ou IPCA?
Tradicionalmente, IGP-M é o índice usado como referência para fazer a atualização anual do valor do aluguel. Porém, durante a pandemia da covid-19, o indicador chegou a registrar alta de 37% do indicador, no prazo de 12 meses, em 2021. Isso provocou uma corrida para migrar os contratos de aluguel dos imóveis para o IPCA, que havia registrado uma variação positiva de um dígito.
Ainda em 2021, em resposta à alta expressiva do IGP-M, surgiu a proposta na Câmara dos Deputados de determinar que o reajuste dos contratos de aluguel pelo IPCA, sob alegação de que atualização de preço não poderia ser superior à inflação oficial do país, ao menos que o inquilino autorizasse.
A iniciativa, no Congresso Nacional, partiu do deputado federal Vinicius Carvalho (Republicanos-SP), autor do Projeto de Lei 1026/21. De acordo com o site da Câmara, a última movimentação da proposta foi em junho do ano passado. Desde então, a matéria legislativa aguarda para ser pautada e submetida à votação no plenário.
Apesar de fazer sentido abandonar o IGP-M como indexador dos contratos durante pandemia, o índice acumulou deflação de 3,18% em 2023. Por outro lado, o IPCA, considerado o índice oficial de inflação do país, fechou o ano passado com alta acumulada de 4,62%. Seria, portanto, mais vantajoso para o inquilino reajustar, agora, o aluguel pelo índice tradicional — o inverso vale para o proprietário.
Outro parâmetro do reajuste a ser definido nos contratos de aluguéis é o que estabelece a redução do preço do aluguel, quando o indexador escolhido sofre variação negativa no ano, como é o caso do IGP-M atualmente. De praxe, nesses casos, os contratos são mantidos com o mesmo valor, sem aplicar a redução registrada no período, mas é preciso observar o que foi descrito no contrato, aponta Rafael Verdant, especialista em Direito Imobiliário do escritório Albuquerque Melo Advogados.
“Por certo, a deflação é permitida por lei, mas a alteração do valor do aluguel deve observar o estabelecido livremente pelas partes em contrato, já que, ressalvada alguma arbitrariedade, o contrato de locação é o que regula a relação entre locador e locatário”, aponta.
É possível mudar o índice definido no contrato?
Sim, mas vai depender de uma negociação com o locatário ou imobiliária, já que a lei não expressa que a vontade do inquilino deve prevalecer. “As partes podem, sim, por um acordo formalizado em aditivo de contrato, adotar um novo índice de reajuste contratual. Porém, não existe um mecanismo para que o locador seja forçado a aceitar essa alteração de índice, há, mais uma vez, que se exigir o bom senso dos contratantes”, explica o advogado.