A Caixa Econômica Federal está revisando as regras do financiamento imobiliário como forma de evitar um aumento imediato nas taxas de juros. A decisão reflete a atual escassez de recursos da caderneta de poupança e as condições mais restritas para a emissão de Letras de Crédito Imobiliário (LCI), que são as principais fontes de recursos para o setor. Diante disso, a estratégia da Caixa, a curto prazo, é endurecer as condições de acesso ao crédito para compradores de imóveis. No entanto, se a captação de recursos melhorar em 2024, essa política poderá ser revista.
A partir de 1º de novembro, as linhas de crédito imobiliário que utilizam recursos da poupança terão suas regras ajustadas. Segundo apuração da Coluna, nas linhas de crédito com tabela SAC — onde as parcelas diminuem ao longo do tempo — o valor de entrada subirá de 20% para 30% do valor do imóvel. Já no sistema Price, que tem parcelas fixas, a entrada passará de 30% para 50%. Na prática, isso significa que os compradores terão que desembolsar um valor maior de entrada para obter o financiamento de imóveis na Caixa, ao menos até o final de 2024.
Tentativa de evitar alta de juros e perspectivas para 2024
A medida visa evitar uma alta nos juros cobrados aos clientes, em um cenário de restrição de recursos para o financiamento imobiliário. Caso a captação de recursos melhore no próximo ano, a Caixa pode afrouxar novamente as regras, principalmente para a tabela SAC, que poderia voltar aos parâmetros anteriores. No entanto, para o sistema Price, a mudança é vista como mais permanente, já que o banco leva mais tempo para receber o valor total do financiamento.
Demanda em alta e ritmo de crescimento
Internamente, essas mudanças são vistas como uma forma de manter o crescimento no crédito imobiliário sem elevar os juros. No início de 2024, a Caixa projetou um crescimento de 12% no setor, mas até setembro já concedeu R$ 175 bilhões, o que representa um aumento de 28,6% em relação ao mesmo período de 2023. Foram 627 mil financiamentos de imóveis até o momento, e a carteira de crédito habitacional da Caixa já ultrapassou a marca de R$ 800 bilhões.
O crescimento foi impulsionado principalmente pelas linhas de crédito vinculadas ao FGTS, mas a poupança também tem desempenhado um papel relevante. Diante das taxas de juros elevadas, muitos clientes têm migrado para a Caixa, que oferece as menores taxas de juros possíveis, enquanto outros bancos enfrentam restrições mais rígidas para concessão de crédito.
Fatores de pressão e cenário econômico
Um fator que desafia o setor de crédito imobiliário é a maior velocidade de amortização da carteira, que subiu de 10 para 12 anos, em média. Com a Selic em dois dígitos, os clientes preferem investir seus recursos em títulos atrelados ao CDI, que oferecem rendimentos mais altos, em vez de antecipar o pagamento das parcelas do financiamento imobiliário, onde as taxas são mais baixas.
Em resposta às mudanças, a Caixa informou que está constantemente avaliando novas medidas para atender à demanda crescente por financiamentos habitacionais. A instituição também participa de discussões com o mercado e o governo para buscar soluções que permitam a expansão do crédito imobiliário no Brasil, mesmo em um cenário desafiador.