Após dois anos de crescimento expressivo, o volume de financiamento imobiliário no Brasil deve recuar 10% em 2025, de acordo com projeções da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). O movimento reflete o impacto da elevação da taxa Selic e do recente aumento dos juros para crédito imobiliário, que tendem a reduzir a demanda pelo setor.
“O ano de 2024 foi muito relevante, com um patamar de crédito robusto que dificilmente se repetirá em 2025”, afirmou Sandro Gamba, presidente da Abecip, durante apresentação a jornalistas.
A estimativa considera tanto as operações financiadas com recursos das cadernetas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) quanto aquelas que utilizam funding do FGTS.
No caso da poupança, a projeção é de uma queda de 17%, com volume estimado entre R$ 150 bilhões e R$ 160 bilhões, patamar semelhante ao registrado em 2023. Apesar da redução, Gamba enfatizou que o montante segue “bastante relevante” para o mercado.
Já o financiamento imobiliário com recursos do FGTS deve crescer 1%, alcançando R$ 126,8 bilhões, conforme previsão do orçamento do fundo para 2025.
Impactos da alta de juros no financiamento
Embora o aumento das taxas de juros ainda não tenha sido totalmente refletido nos números de janeiro, a tendência de queda no volume de crédito deve se consolidar nos próximos meses, segundo Gamba.
Em 2024, o financiamento imobiliário via SBPE cresceu 22,3%, totalizando R$ 186,7 bilhões. O número de imóveis financiados avançou 13,8%, atingindo 568,2 mil unidades, estabelecendo um recorde para o setor.
Outro destaque positivo foi a inadimplência, que atingiu 1%, o menor nível da série histórica iniciada em 2006. Em 2023, a taxa era de 1,4%. “O índice de inadimplência mostra que a qualidade da carteira de crédito imobiliário segue bastante positiva”, ressaltou o presidente da Abecip.
Transformações no funding imobiliário
A estrutura de financiamento imobiliário no Brasil, que envolve poupança, FGTS, fundos de investimento imobiliário, certificados de recebíveis imobiliários (CRI) e letras emitidas pelos bancos, cresceu 10% em 2024, totalizando R$ 2,41 trilhões.
Apesar desse avanço, a participação da poupança na composição do funding segue em queda. O SBPE, que representava 39% do mercado em 2022, caiu para 34% em 2023 e recuou para 32% no ano passado. A tendência reflete a contínua retirada de recursos da poupança, fenômeno comum em períodos de Selic elevada. Ainda assim, os valores nominais da poupança cresceram 4%, alcançando R$ 773 bilhões em 2024.
Por outro lado, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) ganharam participação no mercado, crescendo 23% em volume e passando de 8% para 9% na composição do funding imobiliário. Esse aumento ocorreu mesmo após o Conselho Monetário Nacional (CMN) restringir, em fevereiro de 2024, os tipos de lastro permitidos para emissões de CRI e outros títulos incentivados. A medida impediu operações utilizadas por bancos e redes varejistas para custear pagamentos de aluguel, gerando a expectativa de um encolhimento do mercado. No entanto, o setor respondeu com crescimento, ampliando tanto o número de ofertas quanto o volume captado.
Em contrapartida, a ampliação do prazo mínimo das Letras de Crédito Imobiliário (LCI) de três para nove meses impactou negativamente o volume de emissões, que caiu 29%, totalizando R$ 204 milhões. Embora as emissões tenham voltado a crescer nos últimos três meses, o maior prazo elevou os custos de distribuição, reduzindo sua atratividade. “A LCI tem contribuído pouco para o funding, dado o custo maior”, explicou Gamba.
A Abecip segue negociando possíveis mudanças nesse prazo com stakeholders e discute a possibilidade de reduzir o vencimento de nove para três meses, com o objetivo de mitigar os impactos no mercado, estimular a demanda e reduzir os custos operacionais.
Perspectivas para 2025
O FGTS segue como um pilar importante do financiamento imobiliário, com crescimento de 12% no volume de recursos em 2024, totalizando R$ 641 bilhões. Sua participação no funding subiu de 26% em 2023 para 27% no ano passado.
Além disso, os fundos imobiliários e os CRIs registraram as maiores taxas de crescimento entre as modalidades de funding, com altas de 15% e 23%, respectivamente. O fortalecimento dessas fontes alternativas reforça a necessidade de adaptação do setor ao novo cenário econômico e à tendência de juros elevados.
Diante desse panorama, o mercado imobiliário deverá enfrentar um 2025 desafiador, com menor volume de crédito e maior seletividade na concessão de financiamentos. A trajetória da Selic e as políticas de incentivo ao crédito serão determinantes para o desempenho do setor ao longo do ano.