A proposta de reforma do Código Civil, atualmente em tramitação no Senado Federal, inclui um artigo que pode mudar significativamente o uso de imóveis em condomínios residenciais. O texto, apresentado oficialmente pelo senador Rodrigo Pacheco (PSD-MG) em janeiro deste ano, prevê que o aluguel por meio de plataformas digitais de hospedagem, como Airbnb e Booking, só será permitido mediante autorização expressa na convenção do condomínio ou por deliberação em assembleia de condôminos.
O trecho específico do projeto afirma:
“Nos condomínios residenciais, o condômino ou aqueles que usam sua unidade, salvo autorização expressa na convenção ou por deliberação assemblear, não poderão utilizá-la para fins de hospedagem atípica, seja por intermédio de plataformas digitais, seja por quaisquer outras modalidades de oferta.”
Essa medida visa responder a uma lacuna legislativa. Atualmente, não há no Brasil uma lei que regulamente diretamente o uso de plataformas de aluguel por temporada. Por isso, o tema tem sido alvo de disputas judiciais. Em 2021, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que os condomínios podem proibir esse tipo de locação se houver cláusula específica.
A proposta de reforma do Código Civil foi elaborada por uma comissão de juristas criada em 2023 por Pacheco. O Código atualmente em vigor é de 2002 e trata de diversos aspectos da vida cotidiana, como família, sucessões, contratos e obrigações. Essa reforma busca atualizar a legislação frente a novas realidades sociais e tecnológicas.
Impactos e controvérsias
O uso de imóveis residenciais para fins de hospedagem por aplicativos tem gerado debates acalorados. De um lado, há argumentos ligados à segurança e ao sossego dos moradores, uma vez que o fluxo de pessoas em condomínios aumenta consideravelmente com as locações por curto período. Também são citados casos de desrespeito às normas internas, como silêncio, uso das áreas comuns e higiene.
Por outro lado, há o argumento de que esse modelo impulsiona o turismo, amplia a renda de pequenos proprietários e movimenta a economia local. “Essa tecnologia é um facilitador da vida das pessoas e fator de geração de economia. O ideal é encontrar um modelo de regulamentação que equilibre os interesses de todos”, defende Paulo Araújo, professor da FGV e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM).
Araújo também aponta lacunas na regulamentação atual: “Hotéis pagam ISS (Imposto sobre Serviços), seguem regras da vigilância sanitária e do Corpo de Bombeiros. As plataformas digitais, em tese, não. Será que não deveriam ser submetidas a alguma regulação administrativa semelhante?”.
Caminho legislativo
Apesar de já apresentado como projeto de lei, o texto ainda aguarda despacho da presidência do Senado para ser distribuído às comissões temáticas. Só após a análise e votação no Senado é que seguirá para a Câmara dos Deputados.
Flávio Tartuce, professor, advogado e relator da comissão de juristas que elaborou a proposta, reconhece que o ponto sobre locações digitais pode ser reavaliado:
“Esse tema foi muito debatido. Tivemos posições divergentes e acabou prevalecendo a que restringe a prática nos condomínios sem autorização. Mas acredito que o Congresso pode – e deve – aprofundar esse debate, já que é uma questão sensível e ainda sem uma regulamentação adequada.”