Com a sanção do Plano Diretor de São Luís com defasagem de quase uma década, o arquiteto e diretor de Urbanismo da Associação de Empresas do Mercado Imobiliário do Maranhão (Ademi), Militão Gomes, faz cálculo otimista em relação ao passo mais concreto: a aprovação da Lei de Zoneamento.
Será esta a lei que destravará o setor imobiliário engessado há décadas por conta de uma legislação caduca que instalou em São Luís em uma posição subalterna em relação a todas as capitais do país. A limitação do gabarito (número de pavimentos) é um dos principais percalços para expandir o setor habitacional e caminhar na direção de soluções plausíveis para os problemas cumulativos da mobilidade urbana e saneamento.
Em entrevista exclusiva ao Jornal Pequeno e ao portal O Informante, Militão Gomes discorreu sobre os efeitos da sanção do Plano Diretor e as expectativas para aprovação em tempo hábil da Lei de Zoneamento, para girar a chave do desenvolvimento urbano da cidade de 400 anos de existência.
CONFIRA:
JORNAL PEQUENO/O INFORMANTE – Após um longo período de embates, finalmente São Luís tem um novo Plano Diretor. O que muda na cidade?
MILITÃO GOMES – Basicamente o que mudou com a aprovação do Plano Diretor foi a delimitação das zonas rural e urbana. Algumas outras coisas foram mudadas, como o macrozoneamento ambiental. Mas, esse é apenas um pedaço de um processo que necessita ser finalizado com a aprovação da Lei de Zoneamento. É sequência. Esse é um processo lento, mas é preciso que a sociedade entenda que isso é bom para todos e não apenas para o construtor. Quem perde mesmo é a sociedade.
Se temos potencial de verticalizar a cidade, onde mais pessoas possam morar contando com toda uma infraestrutura, de limpeza, saúde, educação, então essa população está sendo penalizada. Na realidade, a lei hoje beneficia quem tem dinheiro. Quem tem dinheiro mora onde pode contar com toda a infraestrutura.
JP/INF – De que forma essa legislação afeta a população de baixa renda?
MG – Se a nova Lei de Zoneamento ampliar a zona de interesse social, vamos evitar a periferização da cidade, construindo empreendimentos distantes dos centros de serviços. Podemos desenvolver áreas próximas ao centro, como a região do Itaqui-Bacanga. A Lei de Zoneamento vem exatamente trazer isso: incentivos para que a população tenha principalmente mobilidade.
JP/INF – Sendo assim, o Plano Diretor tem pouco efeito imediato?
MG – A sanção do Plano Diretor é um primeiro passo. O Plano Diretor atendeu à revisão que por lei tem de ser feita a cada dez anos. O prefeito de São Luís está em dia com o que determina a lei; que é fazer a alteração do Plano Diretor. Só que além do Plano Diretor temos a Lei de Zoneamento, que é o que mais interessa para a cidade. É o que vai organizar o crescimento da cidade.
JP/INF – Em termos práticos o que difere as duas legislações?
MG – É Lei de Zoneamento que diz: quero verticalizar uma área que o município tem interesse. Exemplo: temos aqui o São Francisco, ao lado do centro, que tem uma demanda de vários serviços, e que hoje temos um gabarito de no máximo oito pavimentos. O que a lei de zoneamento pode nos beneficiar? Primeiro, temos que aumentar esse gabarito e dar um incentivo para atrair a construção civil. Hoje fazemos oito pavimentos e cobra dois do município para fazer dez.
Com a nova lei de zoneamento, o município pode incentivar aumentando para 15 pavimentos sem pagar a operação urbana. Esse é um grande incentivo para a construção civil e para o programa de habitação. É do interesse do município para criar uma zona residencial vertical, próxima do centro que cada vez mais se esvazia. Essa é uma política determinante para o desenvolvimento da cidade.
JP/INF – O gabarito então é o fator determinante para o crescimento urbano da cidade?
MG – Além do gabarito, um dos aspectos mais importantes da Lei do Zoneamento são os usos do solo. Temos limitação de uso: há locais em que não podemos colocar determinadas atividades econômicas. Isso precisa ser revisto. A cidade cresceu e está com uma lei de 1992. É muito tempo. Surgiram novas atividades, novos trabalhos, serviços. Temos hoje a tecnologia dominante. Na própria arquitetura houve uma grande evolução. Antes você tinha hotéis, hoje temos apartamentosestúdios. Tínhamos os flats, hoje praticamente desapareceram com a utilização de aplicativos. Mudou tudo. A cidade precisa avançar conforme o que está acontecendo na sociedade.
JP/INF – A elaboração da Lei de Zoneamento é um processo em etapas. Ela tende a se arrastar com o Plano Diretor?
MG – As reuniões para elaboração da Lei de Zoneamento já foram iniciadas, por meio dos conselhos de representantes de várias entidades, da sociedade civil e da população em geral. Essa comissão multidisciplinar vai se juntar para a discutir a lei, daí encaminhar para a Câmara, após as decisões em audiências, e depois devolver ao Executivo para a sanção.
JP/INF – A responsabilidade maior do processo é do Executivo Municipal. Qual é a sua percepção do interesse em acelerar o processo?
MG – O prefeito tem mostrado disposição para dar continuidade ao processo. Mas, não basta querer; tem que ter ações. Passamos do processo inicial, que é a aprovação do Plano Diretor, e agora temos que avançar na Lei de Zoneamento. Todas as entidades participantes poderão apresentar ideias.
JP/INF – Nas eleições gerais de 2022 veio à tona um debate sobre os prejuízos que a defasagem da legislação urbana traz para cidade, como se pode mensurar esse impacto?
MG – Primeiro vamos verificar pelo aspecto empresarial: perdemos muitos negócios. Muitas empresas queriam vir para cá, mas como temos um gabarito baixo, o chamado VGV (valor agregado, de venda do empreendimento) não era atrativo. Uma empresa que queira vir pra cá, com um prédio de 15 pavimentos, o valor que ela vai faturar é muito baixo. Isso não é interessante para atrair empreendimentos. As empresas buscam investir em empreendimento onde o faturamento seja condizente com a estrutura que ele vai trazer. É preciso que ele seja recompensado.
JP/INF – O Poder Público está preparado para essa arrancada de desenvolvimento?
MG – A cidade toda tem de se desenvolver e não somente a área empresarial. O setor público também tem de avançar. Embora cresça a demanda, a ofertas de serviços como de saneamento está concentrada. A concessionária tem de ampliar o atendimento conforme o aumento da demanda. O novo marco regulatório do saneamento mexe com isso tudo já que o recurso será mediante o aumento da demanda.
JP/INF – O saneamento é um outro gargalo para o desenvolvimento de projetos de verticalização?
MG – Temos um grande déficit no saneamento. Na realidade o que tem acontecido é que o mercado sai na frente e o poder público vem atrás. Deveria ser o contrário: existe na cidade uma previsão do preenchimento dos vazios urbanos. O poder público poderia verificar as possibilidades de demandas, antecipando a ampliação para receber esse crescimento. Assim deveria acontecer. Mas, infelizmente, não é assim. Com o Plano Diretor e a Lei do Zoneamento aprovados poderá ser feita uma previsão dessas demandas.
JP/INF – Em relação a outras capitais, como São Luís se encontra diante dessa demora na aprovação do Plano Diretor?
MG – Nesse aspecto, São Luís está atrasada em relação às outras capitais do Nordeste. Todas as capitais são mais verticais que a nossa. Somos a capital com o gabarito mais baixo do país. Quando você fala lá fora que São Luís permite somente 15 pagamento, causa surpresa. A tendência do mundo é verticalizar.