A Superior Tribunal de Justiça decidiu que imóveis utilizados para aluguel por curta temporada em condomínios residenciais, em modelos explorados por plataformas como o Airbnb, só poderão funcionar quando houver autorização expressa na convenção condominial. O entendimento foi firmado pela 2ª Seção da Corte, em julgamento concluído nesta quinta-feira (7), por maioria apertada de 5 votos a 4.
Com a decisão, o STJ consolidou o entendimento de que a exploração frequente e habitual desse tipo de locação descaracteriza o uso estritamente residencial do condomínio quando houver finalidade comercial na utilização da unidade. Para a corrente vencedora, a atividade se aproxima de um contrato atípico de hospedagem e, por isso, exige autorização formal dos condôminos.
O colegiado também definiu que eventual permissão para esse tipo de exploração econômica deve ocorrer por meio de alteração da convenção do condomínio, respeitando a exigência legal de aprovação por maioria qualificada de dois terços dos proprietários, conforme previsto no artigo 1.351 do Código Civil.
Prevaleceu o voto da ministra Nancy Andrighi, acompanhada pelos ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Isabel Gallotti e Daniela Teixeira. Ficaram vencidos os ministros Antonio Carlos Ferreira, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e o desembargador convocado Luis Carlos Gambogi.
Ao fundamentar o voto vencedor, Nancy Andrighi afirmou que o fator determinante não é o uso de plataformas digitais, mas a forma de exploração econômica do imóvel. Segundo a ministra, quando a unidade é oferecida repetidamente a pessoas desconhecidas, sem limitação mínima de diárias e, em alguns casos, acompanhada de serviços como limpeza e recepção, existe desvio da finalidade residencial originalmente prevista para o condomínio.
A ministra resumiu o entendimento afirmando que, em condomínios com destinação residencial, contratos atípicos de curta estadia só poderão ocorrer mediante autorização expressa aprovada em assembleia.
A divergência aberta pelo ministro Antonio Carlos Ferreira sustentou posição oposta. Para ele, a locação por curta temporada deveria ser considerada permitida sempre que a convenção condominial não trouxer vedação expressa. O ministro argumentou que restringir esse tipo de utilização interfere diretamente no direito de propriedade e cria limitação não prevista de forma específica na legislação brasileira.
Segundo a corrente divergente, situações de perturbação, insegurança ou uso inadequado das unidades já podem ser combatidas pelos mecanismos previstos na legislação condominial. O entendimento também destacou que os condomínios mantêm o poder de proibir a atividade posteriormente, desde que haja aprovação qualificada dos condôminos.
Durante o julgamento, o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva chamou atenção para o fato de não existir vedação legal expressa ao aluguel por curta temporada e ponderou sobre os impactos de restringir uma modalidade de exploração imobiliária que ainda é objeto de discussão legislativa no país.
Embora a decisão da 2ª Seção não tenha efeito vinculante obrigatório para todos os tribunais, o julgamento tende a influenciar diretamente ações semelhantes em todo o país e pode reduzir a divergência que vinha sendo registrada nos tribunais estaduais sobre o funcionamento de imóveis destinados a locações de curta duração.